Введение

Ссылка на e-library: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=54920270

Цитирование:

Дедов, С. Б. Концепция “Управление жизненным циклами коммерческого здания”. Тезисы и предпосылки. Использование в практике / С. Б. Дедов // Экономика и предпринимательство. – 2023. – № 9(158). – С. 1250-1253. – DOI 10.34925/EIP.2023.158.09.243.

На сегодняшний день сложилось несколько сформулированных подходов к определению жизненного цикла здания, говорящих почти об одном, но различающихся в деталях. Давайте проанализируем эти подходы и сформулируем единую концепцию Жизненного цикла коммерческого здания, объединяющего в себе все подходы.

Например, в терминах основополагающего для сферы недвижимости в России документа: «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ:
Жизненный цикл здания или сооружения — период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.

Очень интересный подход к жизненному циклу рассматривает Константин Лосев в своей статье[@Losev2019], сравнивая здание с цветком.

Согласно мнению авторитетных исследователей технологий строительства А.А. Афанасьева и Е.П. Матвеева, опубликованного в их совместном труде «РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ»[@Afanas&Matv] в 2008 году, жизненный цикл здания делился на следующие периоды:

Периоды жизненного цикла коммерческого объекта недвижимости:

I – Технико-экономическое обоснование;

II – Конструирование и проектирование;

III – Возведение с разработкой технологии, организации и технологических регламентов производства работ;

IV – Предэксплуатационное освоение;

V – Эксплуатация зданий и наработка, позволяющая обеспечить окупаемость средств, вложенных в их создание и освоение;

VI – Поддержание конструктивных элементов и инженерных систем здания в нормальном техническом состоянии путём проведения планово-предупредительных и капитальных ремонтов;

VII – Физический и моральный износ требующий проведения модернизации, реконструкции или сноса здания. Последнее состояние является периодом окончания жизненного цикла или началом нового.

VIII – Реконструкция восстанавливающая физико-механические и эксплуатационные характеристики зданий.

Периоды жизненного цикла здания по классификации в статье авторов К.Ю. Кулаков и С.А. Баронин «Стоимостное моделирование жизненных циклов строительства зданий на основе совокупных затрат и оценка стоимости контрактов на жизненные циклы недвижимости»:

I – период проектирования, в том числе:[@MetodikaOcenki]

1.1. период по технико-экономическому обоснованию возведения здания;

1.2. по конструированию и проектированию

II – период конструирования, в том числе:

2.1. по возведению с разработкой технологии, организации и технологических регламентов производства работ;

2.2. по предэксплуатационному освоению;

III – период эксплуатации здания, позволяющий обеспечить окупаемость средств, вложенных в их создание и освоение, в том числе:

3.1. период поддержания конструктивных элементов и инженерных систем здания в нормальном техническом состоянии путем проведения планово-предупредительных и капитальных ремонтов;

3.2. период физического и фунционального износа (устаревания), требующий проведения модернизации и реконструкции здания. Если данные мероприятия целесообразны, то этот период предшествует началу нового жизненного цикла здания. Обоснование принимаемого решения о начале нового жизненного цикла здания обязательно должно сопровождаться в данном периоде выполнением работ по технико-экономическому обоснованию и разработке технической документации реконструкции (модернизации);

IV – период окончания жизненного цикла здания

Наступает в случае, если модернизация или реконструкция, восстанавливающие физико-механические и эксплуатационные характеристики зданий до нормального рабочего уровня, нецелесообразны. При этом осуществляется ликвидация (снос) здания. Здесь возможна утилизация и повторное использование материалов, конструкций или оборудования.

Анализируя высказывания предыдущих авторов, с учетом актуализации наработанного собственного опыта и знаний, давайте суммируем и подытожим те этапы, что нам объективно и наглядно покажут весь жизненный цикл коммерческого здания:

По результатам анализа высказываний авторов, можно суммировать этапы жизненного цикла коммерческого здания в следующую классификацию:

Этап I: Технико-экономическое обоснование

Это первый этап жизненного цикла здания, который предшествует его возведению. На этом этапе проводится анализ и оценка технической и экономической целесообразности строительства здания с учетом всех параметров и ограничений действующей площадки (характеристик земельного участка, наличия сетей и возможность подключения к ним, окружение, возможность и размер финансирования, прочие параметры).

На этом этапе проводятся следующие работы:

1. Исследование рынка недвижимости и спроса на соответствующую недвижимость.
2. Анализ конкурентов.
3. Анализ потенциальных рисков.
4. Определение целей и задач строительства здания.
5. Оценка необходимого объема инвестиций и планирование финансирования проекта.
6. Разработка технического задания и требований к проектированию и строительству здания.
7. Проведение экономического обоснования проекта, включающего расчеты ожидаемой прибыли, окупаемости инвестиций и других показателей эффективности.

В результате разработанного технико-экономического инвестором обоснования принимается решение о целесообразности или нецелесообразности строительства здания. Это решение является основой для последующих этапов жизненного цикла здания.

Этап II: Конструирование и проектирование

На этом этапе осуществляется разработка и детализация проекта здания, а также создание конструктивных и разработка инженерных решений для его строительства.

На этом этапе проводятся следующие работы:

1. Архитектурное проектирование: разработка планов и чертежей здания, включая внешний вид, компоновку помещений и функциональное использование.
2. Инженерное проектирование: разработка систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, электроснабжения, водоснабжения, канализации и других инженерных коммуникаций.
3. Конструктивное проектирование: разработка схемы несущих конструкций здания, выбор материалов, расчет прочности и устойчивости.
4. Создание рабочей документации: разработка подробных чертежей, спецификаций и технических условий для строительства.

В результате конструирования и проектирования получается полный и детализированный проект здания, который будет использоваться во время строительства. Этот проект должен соответствовать требованиям технического задания, а также учитывать соответствующие нормативы и стандарты.

Этап III: Возведение

На этом этапе осуществляется строительство здания на основе разработанного проекта с разработкой технологии, организации и технологических регламентов производства работ.

На этом этапе выполняются следующие работы:

1. Подготовка строительной площадки: проводится разметка, очистка и подготовка участка под строительство здания.
2. Организация работ: определяются последовательность и сроки выполнения различных видов работ, а также состав бригад и специалистов, необходимых для их выполнения.
3. Разработка технологии строительства: определяются конкретные методы и приемы строительства, выбираются материалы и оборудование, разрабатываются технологические регламенты для проведения работ.
4. Производство работ: осуществляется возведение несущих и ограждающих конструкций, установка инженерных систем, отделочные работы и другие работы, предусмотренные проектом.
5. Контроль качества: проводится надзор и контроль за качеством выполнения работ с целью обеспечения соответствия проекту и нормативным требованиям.

В процессе реализации этого этапа, здание полностью строится и готовится к последующей эксплуатации. Этот этап включает в себя все работы, необходимые для создания физической структуры здания в соответствии с проектом.

Этап IV: Предэксплуатационное освоение (приемка)

На этом этапе осуществляется подготовка здания к его эксплуатации, включая проведение всех необходимых действий и мероприятий перед вводом здания в эксплуатацию.

На этапе предэксплуатационного освоения выполняются следующие работы и мероприятия:

2. Получение разрешений и лицензий: для ввода здания в эксплуатацию необходимо получить все необходимые для осуществления нормальной эксплуатации разрешительные документы и лицензии.
3. Тестирование и проверка систем: проводится проверка и испытание всех инженерных и коммуникационных систем здания, таких как системы отопления, вентиляции, кондиционирования, электроснабжения, водоснабжения и канализации, пожарной безопасности и других.
4. Обучение персонала: проводится обучение персонала, который будет заниматься эксплуатацией здания, включая обучение по использованию и обслуживанию всех систем и оборудования.
5. Подготовка планов эксплуатации и обслуживания: разрабатываются планы по эксплуатации здания, регулярному обслуживанию систем и оборудования, а также планы по управлению рисками, безопасностью и энергоэффективностью.
6. Приемка и сдача здания: осуществляется приемка здания со стороны заказчика и контролирующих органов, а также сдача здания заказчику.

В результате предэксплуатационного освоения здание готовится к эксплуатации, все необходимые мероприятия и работы выполняются, чтобы обеспечить безопасность, комфорт и эффективность его функционирования.

Этап V: Эксплуатация зданий

На этом этапе здание используется в соответствии со своим назначением, поддерживается в рабочем состоянии и обеспечивает комфортные условия для производства, хранения, размещения персонала или достижения иных экономических целей, определенных при разработке ТЭО.

В процессе эксплуатации здания выполняются следующие основные функции:

1. Управление зданием: осуществление оперативного и стратегического управления зданием, включая планирование ресурсов, бюджетирование, контроль над процессами эксплуатации, управление персоналом и управление рисками.
2. Техническое обслуживание: регулярное техническое обслуживание здания, включая проверку и обслуживание инженерных систем, оборудования и коммуникаций, а также проведение ремонтных и профилактических работ.
3. Управление ресурсами: контроль и оптимизация использования ресурсов, таких как электроэнергия, вода, отопление и кондиционирование, для обеспечения эффективности и экономии затрат.
4. Обеспечение безопасности: поддержание безопасности здания, включая системы пожарной безопасности, видеонаблюдение, контроль доступа и другие меры для защиты жизни и имущества.
5. Управление коммуникациями: обеспечение связи и коммуникаций в здании, включая провайдеров интернета и телефонии, телекоммуникационное оборудование и системы связи.
6. Управление окружающей средой: ведение здания в соответствии с экологическими стандартами и нормами, включая энергоэффективность, утилизацию отходов, снижение воздействия на окружающую среду и устойчивое использование ресурсов.
7. Обслуживание пользователей: предоставление услуг и удовлетворение потребностей пользователей здания, включая обслуживание арендаторов, обеспечение комфортных условий проживания и работы, разрешение конфликтов и другие аспекты управления клиентским сервисом.

В целом, эксплуатация здания направлена на обеспечение его эффективной и безопасной работы, удовлетворение потребностей пользователей и максимизацию его доходности в течение всего срока службы.

Этап VI: Реконструкция

Это процесс, который происходит на определенном этапе жизненного цикла здания и предполагает существенные изменения в его структуре, функциональности или внешнем виде. Она может быть проведена с целью улучшения здания, модернизации его систем и оборудования, адаптации к новым требованиям или изменению его назначения.

Для приняти решения о проведении Реконструкции проводятся Предварительные исследования – анализ технического состояния здания, его потенциала для реконструкции, а также определяются цели и требования заказчика. Также проводится оценка финансовых и временных затрат на реконструкцию. Реконструкция здания может быть оправдана в случаях, когда существующее здание устарело, требует существенных изменений или не соответствует современным требованиям. Она может позволить улучшить функциональность, энергоэффективность и безопасность здания, а также увеличить его стоимость и привлекательность для пользователей или инвесторов.

Если итогом проведенных работ является решение и проведении Реконструкции, то жизненный цикл замыкается и начинается с «Этапа I: Технико-экономическое обоснование». В противном случае, наступает следующий этап.

Этап VII: Окончание жизненного цикла здания

Это последний этап в жизненном цикле здания, когда оно перестает использоваться и требует снятия с эксплуатации или демонтажа. Этот этап может быть вызван различными причинами, такими как устаревание здания, изменение потребностей в использовании, серьезные повреждения или снижение безопасности здания. Здание может быть снесено полностью или частично, а материалы могут быть переработаны и использованы в новом строительстве или утилизированы.

Важно отметить, что окончание жизненного цикла здания может иметь значительное влияние на окружающую среду и требует особого внимания к утилизации отходов, сохранению ценных материалов и минимизации негативных последствий для окружающей среды. Это направление получило название «устойчивое демонтажное строительство» и является важной составляющей устойчивого развития в области недвижимости.

Заключение

Использование концепции жизненного цикла здания имеет значительное значение в экономике по нескольким причинам:

1. Повышение эффективности использования ресурсов: Концепция жизненного цикла здания позволяет более эффективно использовать ресурсы на каждом этапе. Это позволяет снизить затраты на материалы, энергию и воду, что является важным фактором для устойчивого развития и экономии средств.
2. Улучшение долговечности и качества зданий: Концепция жизненного цикла здания помогает обеспечить долговечность и высокое качество зданий. При проектировании и строительстве учитываются факторы, которые могут повлиять на долговечность и удобство использования здания в течение всего его срока службы. Это в свою очередь снижает расходы на ремонт и замену элементов здания в будущем.
3. Улучшение энергетической эффективности: Концепция жизненного цикла здания позволяет учитывать энергетическую эффективность здания на различных этапах его жизненного цикла. Это включает выбор энергоэффективных материалов при строительстве, установку энергосберегающего оборудования во время эксплуатации и реконструкцию здания для улучшения его энергетической эффективности. Такой подход помогает снизить затраты на энергию и сократить негативное воздействие на окружающую среду.
4. Улучшение устойчивости зданий к изменениям: Концепция жизненного цикла здания позволяет учесть возможные изменения в требованиях и потребностях пользователей здания, а также изменения в законодательстве и стандартах. Это позволяет гибко реагировать на изменения и проводить реконструкции и модернизации здания, чтобы оно соответствовало новым требованиям. Такой подход способствует сохранению ценности здания и его конкурентоспособности на рынке.

В целом, использование концепции жизненного цикла здания в экономике позволяет снизить затраты на строительство и эксплуатацию зданий, повысить их эффективность и устойчивость, а также снизить негативное воздействие на окружающую среду. Это способствует устойчивому развитию и созданию экономической ценности в области недвижимости.