Тема: Обоснование выбора определенного подхода при выполнении ремонтных и строительно-монтажных работ на действующем объекте здравоохранения

Введение

В процессе эксплуатации любого здания – особенно если мы говорим об объектах здравоохранения (далее – Актив), что возводятся с расчетом на массовое активное использование и интенсивную круглосуточную эксплуатацию в достаточно жестких условиях, с целью повышения бесперебойности оказываемых услуг, соблюдения заданных стандартов качества, реализации инвестиционных финансовых планов и операционных экономических показателей, периодически у Собственника возникает потребность в оперативных строительно-монтажных работах на Активе (ремонтах больших и малых, текущих и капитальных), перепланировках и реконструкциях (далее – СМР). Целью данных работ могут быть, как обновление текущего состояния Актива, так и изменение/расширение существующей площади, в соответствии с актуальными условиями рынка.

Основными моментами, на которые обращает особое внимание и Собственник и менеджмент Актива, являются:

срок вынужденной остановки деятельности выводимой из нормальной эксплуатации части Актива на время проведения работ (соблюдение срока – минимизация упущенной прибыли от остановки Актива) – T;
стоимость проводимых работ (соблюдение выделенного на проект бюджета) – M;
соблюдение требований к качеству и соответствие выполняемых работ Техническому заданию (формализованных требований к ожидаемому результату) – Q.

Соответственно, управляя этими тремя важнейшими моментами – параметрами проекта, мы возвращаемся к дилемме решения классической задачи менеджмента:

называемой “Треугольник управления проектом”. Из ранее опубликованных работ исследователей [3, 4] и самой логики теории тройственной ограниченности, можно сделать вывод, что управляя каждой частью проекта отдельно, нам возможно оптимизировать все параметры проекта, при этом перекосы в достижении идеала по одному из параметров – стремление его к “0”, ведут к росту дополнительной нагрузки на два прочих.

“Соблюдение всех ограничений означает успех проекта, провал проекта наступает при несоблюдении хотя бы одного ограничения.” [5]

В данной статье мы с вами рассмотрим, как влияя на два параметра: срок и стоимость, при неукоснительном соблюдении третьего параметра – качество, мы достигнем лучшего результата по всему проекту. В виде формулы это можно записать, как обратную пропорцию:

T, M и Q – значения в отношении План/Факт;

P – коэффициент эффективности реализации проекта.

Необходимо отметить, что значение P равное “1” – соответствует ожиданиям Заказчика, и при его достижении можно считать проект успешным. Однако, если поставить Подрядчику в целевые показатели достижение P ниже единицы, то эффективность реализации проекта повысится, соответственно это может являться дополнительным стимулом и источником для премирования Подрядчика. В обратной ситуации, при превышении “1”, должны быть применены штрафные санкции к Подрядчику, либо руководителю проекта Заказчика.

Для достижения задекларированной цели, предлагается рассмотреть подход к выбору Подрядчика с использованием итогового понижающего коэффициента к смете, что дает нам повышение прозрачности ценообразования к формированию итоговой отчетности, сокращение сроков начала работ и соблюдение требований к качеству.

Возможные варианты и следствия ограничений.

1. Качественно + Быстро = Дорого (ограниченность по ресурсам).

Проекту уделяется первоочередное внимание, привлечены все возможные ресурсы, все человеческие и технологические возможности направлены на то, чтобы выполнить его быстрее срока, или, по крайней мере, вовремя. Конечный результат будет наивысшего качества – соответствовать требованиям технического задания или выше их.

Недостаток: стоимость выше ожиданий Заказчика.

2. Качественно + Дешево = Медленно (ограниченность по времени).

По сниженной цене, проект будет менее приоритетен, как следствие меньше человеческих и технологических ресурсов будут доступны для его реализации, но результат все равно будет соответствовать требованиям технического задания (далее – ТЗ).

Недостаток: срок выше ожиданий Заказчика.

3. Быстро + Дешево = Не качественно (ограниченность по содержанию).

Данный вариант именуется как «получишь то, за что заплатил», то есть этот вариант, пострадает из-за низкой приоритетности и еще меньшего количества ресурсов, но будет выполнен вовремя.

Недостаток: несоответствие требованиям технического задания и ожиданиям Заказчика проекта.

Практическая часть.

В современной практике строительства, укрупнённо, сформировались несколько основных подходов к определению стоимости строительно-монтажных и ремонтных работ:

сметное и коммерческое ценообразование;
твердая и приблизительная цена.

В каждом из подходов есть свои плюсы и минусы.

Сметная vs коммерческая цена.

Очевидно, что при производстве работ на значительных объемах, пусть даже и сформулированных посредством проектной документации, невозможно детально учесть все типы и виды работ, что должны быть выполнены Подрядчиком [2]. Вместе с тем, рынком сформирована практика, когда Заказчик формирует свои коммерческие расценки – суть квази-ТЭР/ФЭР/ТСН, проводя расчеты по ним. Однако опыт показывает, что чем полнее становится локальный справочник расценок (ЛСР), тем ближе он становится к стандартизированным нормативным базам расценок и менее прозрачным/объективным. Из-за необходимости поддержания в постоянном состоянии актуальности и развития, стоимость содержания ЛСР Заказчиком становится всё дороже. Дополнительно необходимо учесть, что прозрачность процедуры выбора подрядчика по ЛРС изначально сложна, так как сроки проведения тендеров строго ограничены, а оперативное освоение ЛСР потенциальным участником тендера необходимо в полной мере, чтобы он мог составить конкурентное коммерческое предложение, учитывающее всю специфику работ по ТЗ, стоимость материалов и прочих расходов.

Тем самым, в связи с большей прозрачностью, полной стандартизацией, объективностью, снижением стоимости поддержки, увеличением уровня охвата потенциальных подрядчиков-участников тендера, предлагаю остановиться на использовании Баз сметных нормативов (ТЭР/ФЭР/ТСН) формируя сметную цену на основании проектной документации, либо сформированной Заказчиком ведомости объемов работ (ВОР), с дальнейшим формированием Сводного сметного расчета и актов приемки работ по формам КС 2/3 после завершения СМР.

Влияние на проект: снижение стоимости через её контроль и увеличение конкурентности на этапе проведения тендера по выбору потенциального Подрядчика.

Твердая vs приблизительная цена.

В пункте 4 статьи 709 ГК РФ [1] говорится, что цена договора при проведении строительно-монтажных работ может быть приблизительной и твердой.

Твёрдая цена – зафиксирована на весь объём и срок производства работ при заключении договора и не меняется до его исполнения (Подрядчик не требует увеличения цены, а Заказчик — ее снижения). Однако, практика показывает, что фактически в ТЗ и Договоре подряда на выполнение строительно-монтажных работ, невозможно указать абсолютно верный к исполнению объём и перечень работ, что ведет к формированию потребности в разного рода дополнительных соглашений (далее – ДС) и согласованию “ещё более новой твердой цены” с учетом выявленных обстоятельств. Сторонами тратится масса времени на согласование “дополнительно выявленного объема” и обоснованность его включения в Договор посредством новых ДС. Фактически, ссылаясь на второй абзац пункта 6 статьи 709 ГК РФ, всё сводится к выяснению отношений между Заказчиком и Подрядчиком по типу “вы должны были это предусмотреть при определении цены договора / мы не могли это предусмотреть при определении цены договора”, что ведет к затягиванию сроков и неконтролируемому росту стоимости реализации проекта. Необходимо учесть, что для формирования твердой цены и Заказчику, и Подрядчику необходимы детальная проработка проектно-сметной документации, так как без этого невозможно сформировать итоговую “твёрдую” цену.

Складывается ситуация противоречия, при которой Подрядчик не желает сокращать стоимость проводимых работ, на которую он рассчитывал при подписании договора. Но и Заказчик стремится снизить стоимость работ, и при этом не платить их полную стоимость, даже при фактическом выявлении дополнительных объемов работ.

Приблизительная (предельная или фактическая) цена, в нашем случае, это обсуждаемый подход с использованием итоговых коэффициентов к сметным расценкам, является более гибким инструментом организации работ и их приёмки, так как объём выполняемых работ в ТЗ согласовывается укрупнённо, с возможностью оперативного реагирования и выполнения необходимых работ без подписания новых ДС и обсуждения «знал/не знал» и «включил в объем работ/не включил». Так как согласно пункту 3 статьи 743 ГК РФ: “Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ” [1].

Давайте обратим внимание на то, что и твердая и приблизительная цена, при неизменности базовых сметных расценок, формируются Подрядчиком на основании различных сметных или внутренних коэффициентов, оправданность применения которых контролируется Заказчиком. Однако! При формировании твердой цены Заказчик не знает набор этих коэффициентов, что при обсуждении ДС к договору приводит к глубокому непониманию между сторонами, а при формировании приблизительной цены, мы при старте проекта фиксируем корректирующий коэффициент к смете, что будет применен ко всем выполняемым работам до их завершения.

Влияние на проект: сокращение сроков реализации проекта за счет начала работ на более ранних этапах готовности проекта и более быстрого согласования закрывающих документов.

Алгоритм проведения процедуры выбора Подрядчика по данной концепции

Первым шагом, важнейшим для достижения своевременной реализации проекта с коэффициентом P<1, является формирование согласованного Заказчиком технического задания с укрупненными параметрами проекта – будущими разделами проектно-сметной документации, указанием выбранных сметных расценок и всех сметных коэффициентов, применяемых на данном проекте. Сформированное таким образом ТЗ позволит нам провести предварительные переговоры с потенциальными Подрядчиками, объяснить им наши требования и видение проекта. Им же, в свою очередь, позволит сориентироваться в объемах и нюансах предстоящего проекта, сформировать свое видение и сделать предварительную оценку стоимости и себестоимости по каждому из предстоящих разделов проекта, имеющих различную маржинальность. Результатом данного шага будет реализованная возможность досрочного получения потенциальными Подрядчиками экономической оценки проекта с дальнейшим уточнением и корректировкой.

Вторым шагом должно быть посещение Актива – будущей строительной площадки, инженерно-техническим составом каждого из потенциальных Подрядчиков. Основная цель их присутствия на площадке – определение существенных ограничений и отклонений от нормы, что повлияют на параметры проекта, и в дальнейшем будут включены в расчет в виде понижающих и повышающих коэффициентов по каждому из разделов сметы, как следствие и расчет итогового коэффициента ко всей смете.

Третьим шагом будет формирование участниками тендера коммерческого предложения, состоящего из единственного параметра – понижающего или повышающего коэффициента к смете, являющегося единственным изменяемым параметром, так как объем работ по проекту постоянен и будет одинаков, каков бы из Подрядчиков его не выполнял.

Следующие шаги уже непосредственная реализация проекта, и их мы не будем рассматривать подробно: формализация результатов выбора, договорная работа, авансирование, производство строительно-монтажных и пуско-наладочных работ и тому подобное.

Остановимся на двух финальных шагах: приемка выполненных объемов по актам КС-2/КС-3 и формирование сводного сметного расчета. Они нам важны тем, что требуют дополнительного контроля по объемам работ и примененным Подрядчиком коэффициентам к сметам. Обязательно должны отражать:

фактически выполненный Подрядчиком объем работ;
сметные расценки, скорректированные на итоговый коэффициент, указанный в коммерческом предложении победителя по итогам тендера.

Заключение

Резюмируя вышесказанное, становится очевидным, что подход в выборе Подрядчика через формирование предельной (приблизительной) цены на ранних этапах реализации проекта с применением итогового понижающего коэффициента к сметам, полученного по результатам проведенного тендера по стандартизированным расценкам (ТЭР, ФЭР, ТСН), ведёт к сокращению сроков и стоимости работ по проекту при соблюдении требований к качеству, чем достигается поставленная ранее цель – повышение общей эффективности проекта и достижение сокращения затрат на его реализацию.

Список литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. Текст с изменениями и дополнениями на 20 мая 2022 года Litres, 2022.
Баулин А. В., Перунов А. С. Способы учета дополнительных работ при строительстве объектов // Вестник евразийской науки. 2020. № 5 (12).
Добышева Т. В., Игнатьев А. Е. Управление инвестиционными строительными проектами в условиях развития незастроенных территорий // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. № 3 (2).
Конечный Ф. Проектное управление и риски, связанные с разрешительным процессом в строительстве // Вестник Астраханского государственного технического университета. Серия: Экономика. 2013. № 1. C. 77–81.
Ощепков В. М., Мальцева Н. В. Оценка успеха и провала проекта как способ повышения эффективности деятельности современной организации // Вестник Пермского университета. Серия «Экономика». 2017. № 1 (12). C. 136–147.